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如何看出《房屋补偿决定书》的违法性?
2020-08-18 17:05:25阅读:178

在房屋征收过程中,关于补偿的标准和价值往往会成为房屋征收部门与被征收人之间的焦点问题。法律明确规定,在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,应由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府,按照征收补偿方案作出补偿决定。因此,被征收人在收到此类补偿决定时,应该如何判断其是否侵害了自身的合法权益呢?本文将为大家分析可以从哪些方面入手判断。

家住张家界的杨先生就遇到了房屋补偿决定的有关问题。

早在2011年9月,区政府就曾做出过棚户区改造项目一期的房屋征收决定,并通过投票选定了评估公司承担此项目的房地产评估,但杨先生的房屋并不在此次征收范围内。2015年10月,区政府又发布了棚户区改造项目二期的房屋征收决定,项目名称是(二期),根据公告,杨先生的房屋在此次项目征地范围内。

2019年6月此前的评估公司出具了对杨先生房屋的评估报告,杨先生在与房屋征收部门工作人员就征收补偿事宜未协商一致的情况下,于2019年7月,又收到了区政府作出的《房屋补偿决定书》,其中包括了对杨先生房屋的合法性认定、对房屋实行一次性货币补偿、对违法建筑不予补偿、要求其收到补偿决定之日起15日内自行腾房让地等内容。该份补偿决定中的补偿数额远远低于杨先生的预期和实际情况,但杨先生却不知该从哪里入手去判断其是否违法。

首先,《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称“《征收条例》”)第十九条明确规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值由异议的,可以向房地产评估价格评估专家委员会申请鉴定。而评估机构从未对杨先生的房屋进行过入户调查、评估,就直接作出补偿具体金额的决定,显然没有事实依据,作为征收部门的区政府需要提供对杨先生房屋装饰装修入户调查的相关证据,如果不能提供,就将面临败诉的风险。

其次,《征收条例》第二十六条规定,在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,就需要依据具体的征收补偿方案作出补偿决定。但本案中的区政府是于2015年10月作出的房屋征收决定并附征收补偿安置方案,方案中规定的签约期限是征收公告发布后90天,但评估公司直至2019年6月才作出分户评估报告,区政府沿用该报告2019年7月才作出房屋征收补偿决定,显然已明显超出了作出评估报告和征收补偿决定的合理期限,且评估报告和补偿决定仍以2015年10月的房屋征收评估时点作为对杨先生房屋进行货币补偿的价格计算时点,显然有违公平原则。

另外,《征收条例》第二十一条规定,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择产权调换。但区政府在补偿决定中径行对杨先生作出一次性货币补偿,并未提供可供选择的产权调换房屋,也未明确调换房屋的价值,严重侵害了作为被征收人杨先生的补偿选择权。

最后,关于评估机构的合法性问题,《征收条例》第二十条有规定,房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,由多数决定,随机选定等方式确定。如果评估机构的选定并未经过公告、协商、摇号选定的程序,则评估机构的选定违反了法律的规定,其对征收项目作出的相应评估显然违法。

综上,就被征收人本人而言,可以从征收部门是否有入户调查、评估,评估报告、补偿决定的作出是否超出了合理期限,评估时点是否有违公平,自己是否拥有补偿选择权,评估机构选定是否经过法定程序等几个方面入手,综合考虑补偿决定作出的合法性与否。

樊红普 中南财经政法大学

主攻行政诉讼
擅长房屋征收、土地征收等
政府机关、公司企业法律顾问
长沙市律师协会行政法律事务专业委员会副主任
湖南省律协行政法律事务专业委员会委员
第四届盈科全国行政法专业委员会副主任

人物背景

樊红普律师拥有长达八年的执业经验,可合理预估拆迁补偿款的金额,并对被拆迁人遇到的各种问题提出专业法律指导建议。樊律师能准确把控拆迁过程中可能出现的各种风险,并提前做出应对方案,以帮助被拆迁人得到合理的拆迁补偿。

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